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重慶市主城區2017年5月房地產市場分析報告

發布人:資產經管部 發布日期:2017/7/12 瀏覽:次 字號:

 

重慶市主城區20175月房

地產市場分析報告

 

導讀:在其他一二線城市限價限購的對比下,重慶的漲跌似乎都慢半拍或者是逆向運行。你漲我穩,你降我漲。5月,重慶主城的商品住宅均價又漲了,建面均價突破了9000/平方米,環比上漲約700/㎡。作為銷量大戶的渝北區均價過萬元/平方米,江北和渝中區更是超過11000/平方米。當然,還有較低的大渡口區,均價在6000/平方米,各區房價差異較大。

一、資訊

(一)公積金優先保障首套住房貸款需求

59,重慶市住房公積金管理中心發布了《關于從重從快查處一批房地產開發銷售中介違法違規案件的緊急通知》,關于優先保障職工家庭首套住房公積金貸款需求的通知。根據2017年度公積金資金供應總體規模,結合當前公積金貸款購房的實際需求,《通知》明確:即日起優先保障職工家庭首套住房公積金貸款需求,暫停受理主城區范圍內非首套住房公積金貸款申請。

以下任一情形均認定為非首套住房:

1)經公積金中心系統查詢,職工家庭已有一次及以上公積金貸款記錄的(無論是否還清)。

2)經人民銀行征信系統查詢,職工家庭已有一次及以上貸款購買住房記錄的(無論是否還清)。

3)經我市不動產登記管理機構查詢,職工家庭已擁有一套及以上住房的。

即首套住房認定標準為既認房又認貸:職工家庭無房且無貸款購房記錄(含公積金貸款、商業貸款)。凡職工家庭有一次及以上貸款記錄或擁有一套及以上住房的均不屬于首套住房范圍。

(二)監督檢查商品房交易行為

517,重慶市國土房管局網站發布《重慶國土房管局關于主城區商品房交易行為監督檢查雙隨機一公開實施方案》。國土房管局將推進隨機抽查制度化和規范化,維護房地產市場秩序。監督檢查內容包括捂盤惜售、價格欺詐等14項,通過搖號的方式從檢查人員名錄庫和檢查對象名錄庫中隨機抽取檢查人員和檢查對象。

1)售房現場是否存在未依規設置信息公示欄和信息查詢處,并按規定進行公示;

2)檢查期間是否存在虛假房源信息,違規發布廣告,欺騙消費者的行為;

3)檢查期間是否有未取得預售許可證或產權證銷售商品房,以認購、預訂、排號、發卡等方式向買受人收取定金、預訂款、誠意金等費 用,擅自銷售商品房的行為;

4)檢查期間是否存在未按規定在取得預售許可證10日內一次性公開全部房源,捂盤惜售或變相囤積房源;

5)檢查期間是否存在以捆綁搭售或者附加條件等方式,迫使買受人接受理財產品等其他商品或者服務的行為;

6)檢查期間是否存在明碼標價不規范、涉嫌價格欺詐等價格的行為;

7)檢查期間是否采取電商”“報商等合作模式,違規通過第三方收取除房屋網簽價款以外的額外費用的行為;

8)檢查期間是否存在合同網簽后未及時將預售資金首付款或一次性支付的購房款存入監管賬戶;

9)檢查期間是否存在銷售商品房未按規定進行網簽備案;

10)檢查期間是否有采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房行為;是否有采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房行為;

11)檢查期間是否存在將已辦理登記備案房屋銷售給他人或未經抵押權人、法院同意將已設定抵押、查封凍結的商品房出售給他人的行為;

12)檢查期間是否存在將查封、抵押等限制交易的商品房出售給他人;

13)檢查期間實行購房零首付,提供首付貸等場外配資的行為;

14)是否存在法律法規規定的其他違法違規行為;

隨機檢查工作完結后,應當在3個工作日內向市局市場處提交工作報告、附表及檢查過程中形成的其他材料,市場處匯總并報局領導同意后在市局公眾信息網公開檢查結果。

(三)房貸利率上調

5月以來,在融360監測的15家銀行中,重慶農商行首套房貸最低9折;農行首套最低9.5折;浦發首套出現上浮10%的情況,且多家支行暫停房貸;平安銀行、渣打銀行已暫停房貸業務;其余多家銀行首套房貸執行基準利率,先前9折優惠較難尋覓。

利率上調會增加購房者成本,抑制需求,從短期看,再想回到利率打折的時代比較困難,對于購房者而言,基準利率是可以接受的,如果遇到利率上浮的樓盤,建議可以考慮一下其他可替代的樓盤。

二、重慶市房地產市場分析

(一)土地市場

20175月份重慶市主城區出讓22宗土地,總成交面積117.37萬平方米(1760.6畝),環比上漲39.3%,同比下降38.9%;成交金額59.5億元,環比下降 14.8%,同比上漲 14.1%;其中,住宅用地、綜合用地(含住宅)共計6宗,宗地面積為55.7萬平方米(835.4畝),成交金額為52.2億元;住宅用地的平均樓面地價4464/㎡,平均溢價率89%;商業/辦公用地成交3宗,宗地面積合計為3.1萬平方米,平均樓面地價6303/㎡;工業用地13宗,宗地面積為58.6萬平方米,成交金額3.1億元(詳見下表)。

5月共成交4宗住宅用地,樓面地價最高的是巴南區李家沱-魚洞組團Q分區Q02-2-1/03號宗地,每平方米6189元,溢價率達到了87.6%。該宗地塊位于巴南區龍洲灣區域,緊鄰渝南大道,左側為輕軌三號線大山村站,交通方便。

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(二)商品住宅市場

1.整體分析

5月重慶市主城區商品住宅銷售24776套,銷售金額229.3億元。春季房交會過后,銷售面積環比下降16.5%,為254.6萬平方米,但與去年同期相比則大幅上漲49.6%;建面均價為9005/㎡,環比上漲約700/㎡,同比漲幅達30.1%

重慶市商品住宅可售面積持續下降880萬平方米,環比下降3.2%,重慶目前商品住宅庫存去化周期僅為4.3個月。存量不足,供需失衡,是住宅均價不斷攀升的原因之一。

各區成交量除了渝中和北碚區外,其他區成交量均環比下降,渝北區環比下降18萬平方米,但仍是成交最多的行政區,達到了82萬平方米,遠多與其他行政區。南岸區、沙坪壩區、九龍坡區和巴南區成交量在25-38萬平方米以上,大渡口、北碚區、江北區三區的成交面積在14-18萬平方米;渝中區最少僅成交8萬平方米,環比4月漲幅超過一倍(見圖3)。

價格方面,渝北、渝中區、江北區建面均價均已過萬。江北區均價二級跳,繼4月環比每平方米增長約1200元后,5月每平米再次上漲約1500元,建面均價達到11436/㎡;渝北區環比上漲也超過1000/㎡。大渡口區是唯一的建面均價六千水平的,環比4月也上漲約800/㎡(見圖3)。

從此榜單中不難看出,渝北區熱銷樓盤有八個,建面均價都高于主城的平均水平。而位于渝中區緯大道虎山路的攬江雅苑備案面積3.5萬平方米,近乎占據渝中區備案面積的一半。該小區原為集資房,于2000年簽訂國有土地使用權出讓合同,用途為綜合建設用地,后改為住宅對外銷售,建面均價為6672/平方米,因而拉低了渝中區整體均價水平。

下表的樓盤多為大平層、別墅或高端洋房,基本代表了重慶的高檔住房水平。其成交價格在備案價基礎上有所上調。隨著土地價格不斷的上漲,拿地成本增加,開發商著重打造、全新規劃,重塑市場。或許不久后還會有更多全新規劃的高品質樓盤進入市場,進一步釋放高品質的住房需求。

(注:僅統計成交套數5套以上數據)

(三)商業用房市場

1.商業用房成交情況

商業用房銷售面積22.6萬平方米,環比上漲8.6%,同比上漲83.8%,建面均價18996/㎡,環比上漲4.4%,同比上漲2.8%。整體來看,商業市場開始復蘇,量價逐漸回升。截止20175月,存量為639.7萬平方米,延續下降勢頭。去化周期降為48個月。

從區域來看,渝北和九龍坡區仍然是商業市場的主力,分別成交6.6萬和5.5萬平方米,環比都有所上漲,其次是巴南、江北、南岸和沙坪壩區,成交面積區間為1.6-2.9萬平方米,北碚、大渡口和渝中區成交面積均未超過1萬平方米(詳見下圖5)。

價格方面,渝中區、江北區則是全市較高的行政區,其中渝中區最高為27377/㎡,江北區均價為23311/㎡;巴南區和渝北區建面均價也都突破兩萬。大渡口區最低為12344/平方米。

2.商業用房銷量排行榜

此項榜單中,有七盤位于九龍坡區,六盤位于渝北區。除以往商業熱銷樓盤外,位于渝北區服裝城的圣名世貿城本月成交備案面積188套,成交面積9251平方米,建面均價14129/㎡。

(四)辦公用房市場

20175月重慶辦公用房成交量為22.3萬平方米,雖環比下降13.5%,但仍處于高位,是去年同期的2.4倍,建面均價8530/㎡,環比下降6.6%(見圖6)。存量方面,連續下降至355萬平方米,去化周期降為24個月。

從辦公用房區域分布來看,江北區銷售均價最高為14640/㎡,與上個月相比下降5.7%。其次是渝中區,建面均價為12820/㎡;除渝中、江北和九龍坡區外,其他各區的辦公用房均價已低于住宅均價(詳見圖7)。

三、總結

1、利率:銀行貸款收緊,房貸利率難現折扣

在今年四月的時候首套房貸利率最低還可以打85折,到了5月,經歷了短暫的利率最低9折后,便開始執行基準利率,不再有利率折扣的優惠。相比于北京、上海等一二線城市首套利率上浮5%-10%,重慶大部分銀行還是執行的基準利率。目前并未實行限購,整體市場在引導下蓬勃發展,并通過各項調控監督政策、金融等手段,對投資行為進行控制,隨著市場的持續火熱,房貸利率打折短期內難以再現。

2、房價:住宅持續上漲,存量不足;商辦基本維穩,存量開始下降

住宅建面均價上漲,突破九千的歷史高位,還有上漲的空間;各區均價差異較大,較高的渝中和江北區建面均價都已超過11,渝北區也超過1萬,較低的大渡口區為六千水平。南岸區則是較能體現主城均價的行政區;渝北區則是重慶主城的銷量擔當,成交量領跑主城區九區。在量價齊升的情況,重慶目前還沒有出現限購政策,源于重慶原房價水平較低,補漲是比較正常的情況。從房價的走勢看,如果在沒有大的政策調控的情況下,房價上漲是一種趨勢。

 

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